Hva koster boligkjøpet utenom kjøpesummen?
På toppen av kjøpesummen kommer flere ekstrakostnader. Den største er dokumentavgiften — 2,5 % av kjøpesummen for selveierbolig. På en bolig til 5 millioner blir det 125 000 kr alene. Sammen med tinglysning og bankgebyrer ender totalprisen ofte 3–4 % over prisantydningen.
Hva må du faktisk betale?
| Kostnad | Selveier | Borettslag |
|---|---|---|
| Dokumentavgift | 2,5 % av kjøpesum | 0 kr |
| Tinglysing skjøte | 585 kr | 480 kr (andelseierskifte) |
| Tinglysing pant (boliglån) | 585 kr per pantedokument | 480 kr per pantedokument |
| Etableringsgebyr (bank) | Typisk 0–10 000 kr | Typisk 0–10 000 kr |
| Boligkjøperforsikring | Frivillig, ca. 8 000–15 000 kr | Frivillig, ca. 8 000–15 000 kr |
Eksempel: bolig til 5 millioner
- Selveier (5 mill.): 125 000 kr dok.avg. + 585 kr skjøte + 585 kr pant = 126 170 kr i avgifter
- Borettslag (5 mill.): 0 kr dok.avg. + 480 kr andel + 480 kr pant = 960 kr i avgifter
- Forskjell: 125 210 kr spart med borettslag — men husk at borettslag har fellesgjeld og månedlige felleskostnader som du må regne inn i totalen.
Selveier eller borettslag — hva lønner seg?
Borettslagsleiligheter ser billigere ut på papir fordi dokumentavgiften forsvinner og innskuddet er lavere. Men hver borettslagsleilighet har en andel av fellesgjeld — selskapets totale lån, fordelt på antall andeler. Når du kjøper en borettslagsleilighet, overtar du både innskudd og andel av fellesgjeld. Den «reelle» prisen er innskudd + fellesgjeld.
Eksempel: En leilighet med innskudd på 3 mill. og 2 mill. i fellesgjeld koster reelt 5 mill. — det samme som en selveier til 5 mill. Forskjellen er at du sparer dokumentavgiften, men betaler nedbetalingen på fellesgjelden via felleskostnader.
Når påløper dokumentavgiften?
Dokumentavgiften beregnes av kjøpesummen eller markedsverdi (det høyeste av de to), og betales ved tinglysing av skjøtet. Tinglysingen skjer normalt 2–4 uker etter overtakelse. Avgiften kreves inn av Statens kartverk og inngår som en del av sluttoppgjøret hos eiendomsmegler. Du må ha pengene tilgjengelig — den kan ikke finansieres som en del av selve boliglånet uten videre.
Når slipper du dokumentavgiften?
- Borettslag og boligaksje — du kjøper en andel/aksje i selskapet, ikke fast eiendom.
- Overdragelse mellom ektefeller — fritatt ved skifte og separasjon.
- Arv etter loven — full sats, men kan justeres for arvinger som overtar uskiftet bo.
- Nybygg — ved kjøp av tomt betaler du 2,5 % av tomteprisen, ikke av byggekostnaden. Kjøper du ferdig nybygd selveier av utbygger, betales 2,5 % av hele kjøpesummen.
- Sameie — full sats per kjøper for sin eierandel.
Dokumentavgift og fremtidig salg
Dokumentavgiften legges til kostprisen på boligen i skattemessig forstand. Hvis du senere selger med gevinst — og ikke har bodd der minst 12 av de siste 24 månedene — beregnes gevinsten på selvangivelsen som salgspris minus kostpris (inkludert dokumentavgift, tinglysning og dokumenterte påkostninger). Lavere gevinst = lavere skatt. Ta vare på kvitteringen for dokumentavgiften, oppussing og større påkostninger.
Kilder
Ofte stilte spørsmål
Hva er dokumentavgift?
Dokumentavgift er en statlig avgift på 2,5 % av kjøpesummen som betales når du tinglyser et eierskifte på fast eiendom (selveierbolig, tomt, hytte). Den går til staten og kreves inn av Kartverket via Statens kartverk.
Slipper jeg dokumentavgift på borettslag?
Ja. Borettslagsleiligheter (andelsboliger) og boligaksjeleiligheter er fritatt for dokumentavgift fordi du ikke kjøper fast eiendom — du kjøper en andel/aksje i selskapet. Du betaler kun et lavere tinglysingsgebyr (480 kr i 2026).
Hvor mye er tinglysingsgebyret?
Selveier: 585 kr per dokument (skjøte og hjemmelsovergang teller separat — du betaler typisk for begge). Borettslag/boligaksje: 480 kr. Pant for boliglån koster i tillegg 585 kr per pantedokument.
Hva med arv og gave?
Som utgangspunkt: full dokumentavgift også ved arv og gave. Unntak: overdragelse mellom ektefeller (fritatt) og enkelte arvefordelinger som følger direkte av lov (kan ha redusert sats). Snakk med advokat eller Skatteetaten ved tvil.
Kan dokumentavgift trekkes fra på skatt?
Nei. Dokumentavgiften legges til kostprisen på boligen og påvirker bare skatten ved et eventuelt fremtidig salg (gjennom redusert gevinst). Du får ikke fradrag i alminnelig inntekt.