Lånekalkulator 2026
Om beregningen og kildene
Månedskostnaden på et annuitetslån = lånebeløp × (r ÷ (1 − (1 + r)−n)), der r er månedsrente og n antall terminer. Et boliglån på 3 millioner kr over 25 år med 5 % nominell rente koster om lag 17 500 kr per måned. Kalkulatoren under viser full nedbetalingsplan og total rentekostnad.
Fått varsel om høyere rente? Se når den nye renten gjelder i din bank.
Hvordan beregnes månedskostnaden på et boliglån?
Kalkulatoren bruker annuitetsmetoden — den vanligste nedbetalingsplanen for boliglån i Norge. Du betaler like mye hver måned, men fordelingen mellom renter og avdrag forskyves over tid: mest renter i starten, mest avdrag mot slutten.
der P = lånebeløp, r = månedlig rente, n = antall terminer
Den månedlige renten regnes som årsrenten delt på 12. Med 5 % årsrente blir månedsrenten 0,4167 %. På et lån på 4 mill. kr over 25 år gir det en månedlig betaling på ca. 23 380 kr — der 16 670 kr er renter og 6 710 kr er avdrag den første måneden. Etter 12 år er forholdet snudd: avdragsdelen er nå større enn rentedelen.
Eksempel: 4 millioner over 25 år
- Månedlig betaling: 23 380 kr
- Total tilbakebetaling: 7 014 000 kr
- Av dette er renter: 3 014 000 kr
- Skattefradrag på renter (22 %): ca. 663 000 kr
- Netto rentekostnad: ca. 2 351 000 kr
Hvor mye påvirker rente og løpetid?
Selv små endringer i rente og løpetid har stor effekt over tid. Tabellen viser månedlig betaling og total rentekostnad for et lån på 4 mill. kr ved ulike kombinasjoner.
| Rente | 20 år | 25 år | 30 år |
|---|---|---|---|
| 4,0 % | 24 240 kr / 1,82 mill. | 21 120 kr / 2,34 mill. | 19 100 kr / 2,88 mill. |
| 5,0 % | 26 400 kr / 2,34 mill. | 23 380 kr / 3,01 mill. | 21 480 kr / 3,73 mill. |
| 6,0 % | 28 660 kr / 2,88 mill. | 25 770 kr / 3,73 mill. | 23 980 kr / 4,63 mill. |
| 7,0 % | 31 010 kr / 3,44 mill. | 28 280 kr / 4,48 mill. | 26 600 kr / 5,58 mill. |
Kortere løpetid sparer mest, men forutsetter at du tåler den høyere månedlige kostnaden. Rentenivået betyr enda mer: 1 prosentpoeng forskjell på 4 mill. over 25 år utgjør ca. 700 000 kr.
Boliglånsregler i Norge
Finanstilsynets utlånsforskrift setter rammene for hvor mye du kan låne:
- Maks 5x årsinntekt i total gjeld (alle lån til sammen, inkludert studielån, billån og kredittkort).
- Minst 15 % egenkapital for ordinært boliglån. For sekundærbolig kreves 25 %.
- Stresstest — banken må sjekke at du tåler 3 prosentpoeng renteøkning. Med 5 % rente i dag må de altså simulere månedskostnad på 8 %.
- Maks 60 % belåningsgrad for å få avdragsfrihet (du må ha betalt ned minst 40 % av kjøpesummen).
Tips for å få lavere rente
- Sammenlign minst tre banker — forskjellen er ofte 0,3–0,8 prosentpoeng. Bruk Finansportalen for en rask oversikt.
- Samle bank- og forsikringsforhold — totalkunder får ofte 0,1–0,2 prosentpoeng rabatt.
- Sjekk medlemsavtaler — Akademikerne, LO, YS og flere har rentavtaler med bestemte banker.
- Be om forhandling — hvis du har 25 %+ egenkapital og stabil inntekt, har du forhandlingsrom.
- Refinansier ved renteoppgang — du har alltid rett til å bytte bank kostnadsfritt på flytende rente.
Kilder
- Finanstilsynet — utlånsforskriften og praksis for lån til forbrukere
- Norges Bank — styringsrenten
- Finansportalen — sammenlign boliglån
Ofte stilte spørsmål
Hva er forskjellen på annuitet og serielån?
Med annuitetslån er terminbeløpet likt hver måned i hele låneperioden, men fordelingen mellom rente og avdrag endrer seg — du betaler mest renter i starten. Med serielån er avdragsdelen lik hver måned, men terminbeløpet synker over tid fordi du betaler mindre renter når restgjelden går ned. Annuitetslån gir lavere startbeløp, men høyere total rentekostnad. Serielån er litt billigere over tid, men dyrere de første årene.
Hva er en god boliglånsrente i 2026?
Den faktiske renten varierer med Norges Banks styringsrente, hvor mye egenkapital du har, og hvilken bank du velger. De beste tilbudene ligger typisk 0,5–1 prosentpoeng under bankens listepriser, særlig hvis du flytter hele kundeforholdet ditt eller er medlem av en fagforening med rabattavtale. Sammenlign alltid tilbud fra minst tre banker — forskjellen utgjør lett 100 000 kr eller mer over låneperioden.
Hvor mye kan jeg låne?
Utlånsforskriften setter to grenser: (1) total gjeld kan ikke være høyere enn 5x brutto årsinntekt, og (2) du må tåle 3 prosentpoeng renteoppgang (minst 7 % rente) og fortsatt klare regningene. I tillegg er kravet til egenkapital 10 % fra 2025 (belåningsgrad maks 90 %) — men mange banker krever mer i praksis, særlig for sekundærbolig.
Hva er nominell rente vs. effektiv rente?
Nominell rente er den 'rene' renten banken oppgir. Effektiv rente inkluderer alle gebyrer (etableringsgebyr, termingebyr, depotgebyr) regnet om til en årlig kostnad. Effektiv rente er alltid høyere enn nominell, og er det riktige tallet å sammenligne mellom banker. Vår kalkulator bruker nominell rente — legg til 0,1–0,3 prosentpoeng for å estimere effektiv rente.
Bør jeg velge fast eller flytende rente?
Flytende rente følger markedet og er typisk lavere enn fast i utgangspunktet. Fast rente låser kostnaden i 3, 5 eller 10 år og gir forutsigbarhet, men du betaler en 'forsikringspremie' i form av høyere startrente. Historisk har flytende vært billigst i Norge over tid, men det forutsetter at du tåler usikkerhet. Mange velger en kombinasjon: fastrente på en del av lånet, flytende på resten.
Hva er avdragsfrihet og bør jeg bruke det?
Avdragsfrihet betyr at du betaler bare renter — ikke avdrag — i en periode (typisk 1–5 år). Det reduserer månedskostnaden, men du nedbetaler ikke gjelden. Det kan gi mening hvis du er midlertidig økonomisk presset (foreldrepermisjon, ombygging) eller hvis du har høy alternativ avkastning på pengene. Det er sjelden lønnsomt over tid — du får lengre låneperiode og høyere total rentekostnad.
Hvordan påvirker styringsrenten boliglånsrenten min?
Norges Bank fastsetter styringsrenten — den renten bankene får på innskudd hos sentralbanken. Bankene legger normalt på en margin på 1,5–2 prosentpoeng for boliglån. Når styringsrenten går opp, setter bankene som regel opp renten på nye lån med en gang, mens lån du har, tidligst kan få høyere rente to måneder etter at du er varslet (finansavtaleloven § 3-13). Se datoene for din bank på kalkuli.no/boliglansrente.
Hva koster det å innfri eller refinansiere et lån?
Du har lovfestet rett til å innfri et flytende-rente-lån når som helst uten gebyr. Med fastrentelån kan banken kreve 'overkurs' eller 'underkurs' — kompensasjon for tapt rentefortjeneste hvis markedsrenten har gått ned siden du tegnet, eller en bonus til deg hvis renten har gått opp. Refinansiering koster typisk 5 000–10 000 kr i etablerings- og tinglysningsgebyrer.