Hva er dagmulkt?

Dagmulkt (også skrevet dagsmulkt) er en standardisert erstatning entreprenøren betaler for hver dag ferdigstillelsen er forsinket. Poenget med ordningen er at byggherren eller boligkjøperen slipper å dokumentere hva forsinkelsen faktisk koster: det holder å påvise at en dagmulktbelagt frist er oversittet, og så løper mulkten automatisk. Til gjengjeld er entreprenørens ansvar begrenset oppad — dagmulkten fungerer også som en ansvarsbegrensning.

Hvilken sats som gjelder, avhenger av hvilket regelsett kontrakten din bygger på. De to praktisk viktigste er NS-standardene (mellom profesjonelle parter) og bustadoppføringslova (forbruker som kjøper eller får oppført ny bolig).

Satsene i de tre regelsettene

Kildene spriker på om NS 8406 selv fastsetter et minstebeløp i kroner slik NS 8405 gjør. Sjekk derfor din egen kontrakt — feltet «minstesats» i kalkulatoren kan overstyres.

NS 8405, NS 8406 og NS 8407 — 1 promille og 10 %-taket

Standardsatsen i alle tre standardene er 1 promille av kontraktssummen per hverdag forsinkelsen varer, med mindre partene har avtalt noe annet. Kontraktssummen er det opprinnelig avtalte vederlaget inkludert merverdiavgift — tilleggsarbeider og senere endringer regnes normalt ikke inn i beregningsgrunnlaget.

Det samlede dagmulktansvaret er begrenset til 10 % av kontraktssummen. Med standardsatsen på 1 promille tilsvarer taket omtrent 100 hverdager: 1 promille × 100 = 10 %. Har entreprenøren allerede pådratt seg dagmulkt på delfrister, spiser det av det samme taket, slik at det gjenstår mindre når sluttfristen ryker. Begrensningen på 10 % gjelder ikke dersom entreprenøren har opptrådt forsettlig eller grovt uaktsomt — da kan byggherren i stedet kreve dekket sitt reelle tap.

Et poeng som ofte overses: bare sluttfristen er dagmulktbelagt automatisk. Skal en delfrist — «tett bygg», overlevert etasje, ferdig grunnarbeid — utløse dagmulkt, må det stå uttrykkelig i kontrakten. Datoer i en fremdriftsplan er ikke i seg selv dagmulktbelagte frister.

Bustadoppføringslova § 18 — forbrukerens dagmulkt

Kjøper du en ny bolig av en utbygger, eller får satt opp bolig på egen tomt, gjelder bustadoppføringslova. Etter § 18 kan du kreve dagmulkt for hver dag forsinkelsen varer dersom overtakelsen ikke kan skje til den tiden du har rett til å kreve etter §§ 10 og 11. Lovteksten sier det slik:

Tre ting skiller seg fra NS-standardene. For det første regnes det i kalenderdager, ikke hverdager — helg og helligdager teller med. For det andre er grunnlaget det samlede vederlaget entreprenøren skal ha, som også omfatter tilvalg, endringer og tilleggsarbeid, ikke bare den opprinnelige kontraktssummen. For det tredje er taket uttrykt som 100 dager, ikke som en prosentandel.

Minstesatsen er knyttet til grunnbeløpet i folketrygda (G) på det tidspunktet forsinkelsen oppsto. G er 136 549 kr fra 1. mai 2026, og en halv prosent av dette blir 683 kr per dag. Minstesatsen slår altså inn når vederlaget er lavere enn omtrent 683 000 kr. Bestemmelsen er en minimumsregel — partene kan avtale høyere dagmulkt, men en avtale som kutter dagmulkten under lovens nivå er ugyldig overfor forbrukeren.

Eksempel: forsinket boligoverlevering

Fra når løper dagmulkten — og når stopper den?

• Start: dagen etter den avtalte ferdigstillelses- eller overtakelsesfristen, slik den eventuelt er forlenget.
• Stopp: ved overtakelse. Overtar byggherren en del av bygget ved formell delovertakelse, stopper mulkten for den delen.
• Stopp uansett: når taket er nådd — 10 % av kontraktssummen etter NS-standardene, 100 dager etter bustadoppføringslova.

Fristforlengelse stopper mulkten

Dagmulkt forutsetter at forsinkelsen er entreprenørens ansvar. Både NS-standardene og bustadoppføringslova § 11 gir entreprenøren rett til tilleggsfrist ved endringer og tilleggsarbeid bestilt underveis, ved forhold byggherren eller forbrukeren selv svarer for, og ved hindringer utenfor entreprenørens kontroll (force majeure). Når fristen forlenges, forskyves også starttidspunktet for dagmulkten tilsvarende — og en tilleggsfrist gir gjerne påslag for nødvendig avbrudd i arbeidet og for fellesferie.

Det er nettopp her de fleste dagmulktkravene ender opp i tvist: ikke om satsen, men om hvor mange dager entreprenøren har krav på i fristforlengelse. Krav om fristforlengelse må dessuten normalt varsles innen fristene i kontrakten, ellers kan retten gå tapt.

Håndverkertjenesteloven — ingen lovfestet sats

Gjelder oppdraget en vanlig håndverkertjeneste — bad, kjøkken, tilbygg, elektrikerarbeid — og ikke oppføring av ny bolig, faller det normalt inn under håndverkertjenesteloven. Den har ingen dagmulktsats. Ved forsinkelse kan forbrukeren kreve erstatning for dokumentert økonomisk tap etter § 28, som er et kontrollansvar: håndverkeren går fri bare hvis tapet skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke kunne forutse eller overvinne. Vil du ha en fast dagsats i et slikt oppdrag, må den avtales i kontrakten.

Kilder

• Lovdata — bustadoppføringslova § 18 (dagmulkt)
• Lovdata — bustadoppføringslova § 11 (tilleggsfrist)
• Lovdata — håndverkertjenesteloven
• NAV — grunnbeløpet i folketrygden (136 549 kr fra 1. mai 2026)
• Kommentarutgave NS 8407 pkt. 40.3 — dagmulktens størrelse
• Codex Advokat — dagmulkt i entreprisekontrakter
• Standard Norge — NS 8405, NS 8406 og NS 8407 (standardtekstene)